这10年来，房价成了最严重的社会问题。从2002年到2012年10年间，全国商品房平均售价从2091元/平方米上涨至5429元/平方米，涨幅达159%。高房价一方面成为中产阶级最沉重的负担，严重压抑了消费品内需；另一方面，随着城市化的进程，越来越多的农村人口拥入城市。城市人口已经从1980年的占比不到20%提高到2011年的超过50%。

　　高房价的成因并不复杂：首先是政治性的，因为不允许城市人口购买农村土地和宅基地，实际上产生了人口和资源的单向流动——只许从农村往城市里拥，往外走却没有出口，形成类似“长春围城”的局面。其次，分税制导致地方政府严重依赖土地财政。土地出让金从2002年的2417亿元上涨到2012年的28517亿元，10年间涨了不止10倍。而与此同时，房价却只涨了两倍半。所以不奇怪的是，在房价构成中，政府仅土地出让和税收这两项，就占去了房价的一半强。更不用提项目审批过程中名目繁多的手续所产生的隐性成本。最后，高房价还是一种货币现象：M2（广义货币）从10年前的18.5万亿到2012年的97万亿，膨胀了5倍多。房价焉能不涨？

　　如果不动土地这个根子问题，不谈货币超发问题，也不谈减税问题，仅当这些是“无法抗拒的外力”，我们只来单纯反思一下这10年的房地产调控政策。

　　事实上，从2005年的“国八条”开始，调控政策一个接一个，令人目不暇接。除2008年的救市之外，2013年的“国五条”已经是政府第七次试图对房地产行业和房价进行限制的政策，每次都收效甚微甚至适得其反。为什么会这样呢？

　　究其原因，是因为历次调控一直试图打压房地产的二手市场——限购第三套、限贷第二套、第二套惩罚性按揭利率、延长增值税征收年限、向房地产中介行业提出各种苛刻的标准，一直到2013年的“国五条”——对房屋二手买卖征收20%的重税。

　　政策的制定者显然是从两个基本前提出发来制定上述政策的。首先，他们认为房子是用来居住的，而不是用来投资的，所以要限制炒房，要想方设法增加交易成本。其次，房地产行业这些年的过热，不仅表现在价格过热，还表现在投机过热和建设过热。必须通过严格的供给限制来消化存量，以避免大崩盘的风险。媒体也沿着这个思路，大肆曝光各地“鬼城”，去各小区数不亮的灯，得出空置率50%等结论。这些数字令人印象深刻，也为上述多次政策调整提供了合理性基础。

　　但事实是，虽然没有关于全国的空置房数据，我们仍然可以用一些间接数据来进行推测：首先，我们建的新房子虽然多，但老房子拆得也多。房龄30年以上的房子，美国占45%，日本占20%，我国却只有10%。所以净增量并不大，属于一边拆一边建折腾着玩。此外，虽然有种种限制，但城市化进程仍然在继续。据住建部的测算，2011年至2020年，我国城镇家庭还将至少新增4988万户。如果按“一户一套”的目标，按目前城镇拆迁速度，至少还需建设住房1.11亿套。另外根据小范围取样测定，10年以上小区的空置率在10%左右，5至10年的小区空置率在22%左右，远没到媒体所说的“一半房子没人住”的程度。

　　当然，这个10%～22%的空置率，相比于日本只有4%的空置率还是偏高很多。然而我们的问题恰恰是，面对如此大的需要，为什么我们还会有这么高的空置率呢？

　　我认为，这些年来，打压二手房市场、增加交易成本的政策，要为这个空置率负很大的责任。因为所提高的交易成本，一定会被转嫁到买方头上。3月11日住建部副部长齐骥对媒体声称，国家将出台措施保护购房者的利益，以避免卖方将税收成本转嫁到买方头上。我好奇死了，如果真有人能想出这样的机制，我真的要对他五体投地了。这让我想到了瑞典的禁娼。别的国家禁娼是抓小姐，抓到了就坐牢或罚款。这样，妓女的风险成本就高，她就要收更高的嫖资来抵消其所承担的风险。另外，相比于嫖客，妓女的人数总是少且相对固定的，抓妓女就容易产生警察的腐败问题，所以效果总是不好。瑞典禁娼的思路是不抓小姐抓嫖客，抓到了就重重罚一大笔钱。如此一来，就逼着小姐降价去补贴嫖客所承担的风险成本。妓女收益越来越少，最后提起裤子去超市当收银员了。

　　这个思路或许可以移植到我们的二手房交易中来。对二手房的买家征税，逼着卖家降价补贴买家，这只是理论上的可能，具体有没有实际操作的可能及效果怎样，实不敢妄断。但是这些年来，对二手房交易征重税，导致二手房价格上升，然后影响到一手房市场，这样的剧情已经上演多次了，不知道为什么此次还要按老剧本再演一次。

　　增加交易成本还有一个很大的坏处。保罗·奥默罗德写过一本书：《蝴蝶效应经济学》。他认为，传统经济学的问题除了那个子虚乌有的理性人前提之外，另一个问题在于忽略了人与人之间的相互影响。以买股票为例，传统经济学把买股票的人看成是一个个硬币，每个人用自己的“理性”盘算一番之后，独立做出看涨还是看跌的判断。只要硬币数量够多，那么硬币正反面的分布肯定是接近50：50，于是价格稳定下来。然而，实际情况显然要比这复杂得多—— 一个人买什么股票，判断大盘的涨跌，几乎是完全受他人的影响。在保罗·奥默罗德看来，人不是一枚枚硬币，而是一只只蚂蚁，其行为无时无刻不在受他人的影响。

　　保罗·奥默罗德提到了生物学家做过的一个实验。在距蚁窝同等距离而方向相反的地方放置A、B两堆完全相同的食物，观察蚂蚁去两堆食物取食的分布情况。最先出发的蚂蚁选择去A堆还是B堆完全是随机的，但是，后面蚂蚁的选择在很大程度上受到先行蚂蚁的影响，这与我们人类买股票是非常相像的。

　　在实验过程中，总是有少数蚂蚁随机改变自己先前的选择，去另一堆做新的尝试。这种微扰，有时产生很小的影响，有时却会产生非常大的影响。这种非线性的关系，导致蚂蚁在两堆食物中的分布丝毫没有规律可循。

　　对天性迥异的蚂蚁群分别进行观察，亦有新的发现。天性活跃、喜欢主动变化的蚂蚁群，全聚在A堆或B堆的情况非常少见，平均分布的情况则比较多见；而天性持重、不喜欢变化的蚂蚁群，则要么全在A堆，要么全在B堆的情况比较多见，平均分布的情况很少见。这种全聚在一堆的极端情况虽然不容易发生，但是一旦发生，则会维持很长时间。

　　上述第一个结论并不出乎人们的意料，因为传统经济学也认为股票无法预测。有意思的是第二个结论。在此，我们不妨把蚂蚁全跑到A堆或B堆，看做价格严重偏离的极高和极低状态，而把平均分布，看做价格适中的正常状态。同时，把天性活跃、喜欢变化的蚂蚁看做炒股票的人，而把天性持重、不喜欢变化的蚂蚁看做炒房子的人。

　　也就是说，当全社会对房价将越来越贵形成预期之后，如果交易成本越高，人们就变得对这个预期越黏着。房价再高、再不合理，这个预期也将被锁定，并将长期保持下来。这10年来关于房价的公众看法，证明了保罗·奥默罗德的观点。

　　这么看来，降房价最有效的办法，就是要想办法去提高炒房人的活跃度。措施当然就是降低房屋买卖的交易成本。前面提到过，对蚂蚁的行为加以干扰，产生的变化是呈非线性的。也就是说，如果稍稍降低交易费用，可能一点用都没有，但也可能会产生极为显着的变化。所以，如果国家真的想把房价降下来的话，要做的恰恰不是通过征税和繁琐的手续对房屋交易做出种种限制，而是降低交易成本，让房屋交易活跃起来。

　　本次出台的“国五条”的未来走向，引发了广泛的猜测。我认为，调整的可能性还是比较大的。因为，这几个月来大家一直在吵城镇化，却一直没有明晰的路线图。对于“城镇化”这三个字的解读，大致分两派意见。一派以厉以宁为代表。他认为，所谓的城镇化就是老城区+新城区（相当于各地开发区之类）+农村新社区。当地建镇，消化当地农业人口，不让他们跑来跑去大规模迁徙了。但是把村里的富余劳动力安排在十里八里之外的镇上就能解决劳动就业问题，显然是不现实的。2010年数据显示，全国乡镇的数目已经超过4万个。为了安置当地就业人口而需要的基建和产业配置，将是个天文数字。这种试图撒胡椒面的产业布局是明显违背经济学常识的——经济的发展，从来都是依托于大型城市的不均衡发展。即便有足够的钱把4万个乡镇建成城市飞地，其物流成本和人力资源都将使得经济处于低效能状态。世界不是平的，城市才是经济的发动机。

　　如果城镇化是另一种方案：依托特大型城市建立卫星城，按字面理解，就是北上广深不再摊大饼了，而是建飞地了。这就涉及一系列问题，包括城际快速公交系统的建设、产业重新布局、中心城市与卫星城市的关系、中心城市的功能转化等等。可以想见的是，如果从摊大饼转为建飞地，对土地的调配尺寸就要比以前大得多——若分50期开发一个超大盘是无效的，规划和配套必须在短时间内全部到位，卫星城才能具有初始的存活性和鲁棒性。如此一来，土地的流转办法就必然会发生变化，这个根子问题也就到了不动不行的时候了。加之，卫星城有可能是基于华为或富士康那样的企业的，也可能是类似于美国的中产阶级郊区化的。如此一来，就会出现中心城市的人口反向流动——当今打破房价预期僵局，真是太需要这个了。这样，就会为房价带来很大的变数。

　　以上，也可能是我一厢情愿的乐观。然而，没有让人“咯咯”傻笑起来的白日梦，这日子可怎么熬得下去呢？